华侨城集团位于广东省深圳市，位于中国改革开发的最前沿，在二十年的发展中，由一片滩涂发展成为跨产业、跨地区，具有独特商业模式企业集团，成为引领发展趋势的行业领袖，华侨城集团为中国式管理的成功之道提供了值得研究和学习的范本。

国务院发展研究中心·中国企业联合会·清华大学　联合项目
中国式企业管理研究丛书
丛书主编　 陈清泰　蒋黔贵　赵纯均
执行主编　 陈小洪　胡新欣　杨　 斌
华侨城成功之道
『中国企业成功之道』华侨城案例研究组　编著
The Best Practice of
OCT

封底：
建立现代企业制度、增强中国企业的核心竞争力，必须从中国国情出发，探讨中国式企业管理的理论。
中国企业成功发展的实践，为总结中国式企业管理提供了实践基础。
—— 国务院国资委副主任　 邵宁
对中国优秀企业的深入剖析，总结经验，汲取教训，帮助更多企业少走弯路和更快发展，具有重要的理论和实践意义。
—— 国务院发展研究中心研究员　 吴敬琏
中国企业是在摸爬滚打中成长的，不断回过头来总结经验教训，并找到规律，对进一步做长做大非常关键。企业的实际运营好比炒菜，而总结企业管理规律则是研究如何写菜谱，这是一本来自实践的、地道的中国菜谱。
—— 联想控股有限公司董事长　 柳传志
对中国企业特色的实践经验进行总结，给予理论的说明，是对中国和世界企业界的贡献。
—— 上海振华重工总裁　 管彤贤

前：
项目简介
“中国式企业管理科学基础研究”是国务院领导批示、财政部支持项目。
该项目由国务院发展研究中心、中国企业联合会和清华大学于2005年联合发起，陈清泰、蒋黔贵、赵纯均为负责人，邀请、组织社会各界专家、学者和成功企业家共同参与。研究内容包括：中国式企业管理背景专题研 究、中国企业成功之道企业案例专题研究、中国式企业管理专题研究、中国式企业管理科学理论研究。项目最终目标是提出适应中国经济转型和崛起的“中国式企业管理”模式和理 论，形成旨在促进和提高中国企业管理水平的纲要性的企业管理指导政策。

后：
国务院发展研究中心企业研究所是直属国务院发展研究中心的专注于企业发展和改革政策的研究咨询机构，在国有企业改革和民营企业发展、现代企业制度、企业发展战略、企业管理、经营者成长机制、企业兼并重组等研究咨询方面具有权威地位。

中国企业联合会管理现代化工作委员会是中国企业联合会的二级专业委员会，负责推进企业管理现代化工作，是全国企业管理现代化创新成果审定的领导组织机构。

清华大学经济管理学院是中国乃至亚洲地区最优秀的经济管理学院之一，每年获得的国家基金资助项目数在全国同类学院中连续多年位居第一。

本书的研究由于调研时点所限，并不包括2009年华侨城整体上市之后的研究和分析。但逐新抢鲜本就不是我们研究的目的，沿着历史溯流而上，挖掘成功企业身上具有典型意义的基因，才是我们的目的所在。因此读者只要沉心静思，以史照今，仍然会有不菲的收获。
　　由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。作为深圳速度的代表，作为国有企业的发展典范，华侨城仅用20多年的时间，不仅开启了一种全新的商业模式，更是中国企业管理历史上难以复制的“经典”。
一、体制变迁：从“政府”到企业
　　为充分利用国家对外开放、引进外资及对华投资的优惠政策，积极引进华侨华人的资金、技术和人才，在深圳经济特区建设一个团结海外华侨华人，做好新时期侨务工作的窗口和基地，1985年8月28日国务院侨务办公室和国务院特区办公室以（85）侨秘会字002号文件，批准从深圳沙河华侨农场划出48平方公里土地，设立华侨城经济开发区，依照蛇口工业区模式实行成片开发。1985年11月11日深圳特区华侨城建设指挥部宣告成立。
　　1986年深圳市人民政府办公厅发文批准设立深圳华侨城经济发展公司。1987年12月7日，深圳经济特区华侨城经济发展公司经广东省工商局核准开业，注册资本为人民币300万元。在此之后，华侨城的名称几经变迁，1988年3月22日变更为深圳经济特区华侨城经济发展总公司，1992年10月5日公司更名为深圳特区华侨城经济发展总公司，1996年8月9日，名称变更为华侨城经济发展总公司。1997年10月22日，华侨城经济发展总公司更名为华侨城集团公司，1997年11月3日，国家工商行政管理局企业注册局同意以华侨城经济发展总公司为核心组建企业集团——华侨城集团，1999年根据中央9号文件关于企业与主管机关脱钩的精神，华侨城集团作为国务院侨办三大直属企业之一，与国务院侨办脱钩，隶属中央大型企业工委管理。2003年3月，华侨城集团公司由国务院国资委管理。
　　企业名称和主管机构的变迁伴随的是体制的转变，在发展初期，华侨城是一家拥有部分政府职能和责任的企业，指挥部和公司采用一套班子两块牌子，其职责主要是进行区域建设和招商引资。但是随着经济和区域的发展，华侨城面临是继续守住政府职能和权力不放，还是脱身而出进入市场竞争的选择，华侨城选择了后者，并于1994年开始进行机构改革，剥离政府职能，只保留城区行政管理职能，强化经济职能，并对企业的人事、劳动、工资和住房等进行配套改革，在深圳市国有企业中第一个取消职工福利分房政策，工资分配与政府系列脱钩，实行企业工资制，人力资源管理上打破传统体制，逐步实现了由行政管理模式向现代企业管理模式的转变。
　　1999年开始，为更好地适应竞争和发展，初步建立了现代企业制度的华侨城进一步开始组织设计的升级。1999年华侨城聘请国内著名咨询机构制定了“华侨城宪章”，将改革引向制度创新、产权变革，提出了产权革命的课题。2000年和2005年，又两次聘请科尔尼管理咨询顾问公司进行战略咨询和组织设计，建立了与国际接轨的管理体制、薪酬制度和组织体系，形成了全新的体制和机制，使得作为央企的华侨城，在竞争激烈的房地产、电子和旅游行业有着相对外资和民营企业更快的反应能力和更强的竞争力。
二、企业发展：从建设指挥部到多元产业集团
　　经过20多年的发展,华侨城集团公司由几家作坊式的“三来一补”企业起家，发展成为拥有康佳集团股份公司和华侨城控股股份有限公司两家国内上市公司和在香港上市的华侨城（亚洲）控股有限公司，以及60余家全资、控股和参股企业的跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的大型国有企业集团。产业结构已基本实现了由劳动密集型向资金、技术密集型的转变，并奠定了以房地产、酒店开发经营，旅游及相关文化产业经营，电子及配套包装产品制造三项业务为主的产业发展格局。
　　20多年来，华侨城集团快速增长，2007年销售收入超过188亿元，累计接待游客超过1亿人次，累计生产彩电超过6 000万台。2007年，集团分别位居中国企业500强综合榜第208位，中国服务业企业500强第70位。各子集团核心业务均在全国同行业位居前列。华侨城集团公司的主营业务持续保持强劲的增长势头。房地产公司不断强化中国旅游主题地产第一品牌的优势。华控公司在建设中国最强旅游集团战略指引下，通过全国拓展和布点布局，强化了中国主题公园第一品牌地位。酒店集团通过高星级和经济型酒店的协调发展，初步确立了中国主题酒店第一品牌地位，行业影响力正在不断增强。康佳集团市场份额持续保持领先，盈利能力稳步提升，电子信息行业知名品牌地位不断强化。香港华侨城的纸包装业务，规模和效益指标均进入全国纸包装行业前列。
三、区域发展：从48平方公里到全国“造城”
　　华侨城从本部48平方公里起步，但是从未“偏安一隅”，一直统筹规划，行走在走向全国的路上。在20多年的发展过程中，根据行业特点，华侨城一直在精心地思考着自己的布局。
　　康佳选择劳动力成本较低、交通便利的地方作为生产基地，在东北、华东、西南和广东进行布点。旅游则选择省会以上城市和经济中心城市，将北京、上海、成都等地作为成片开发的布局点。
　　1999年，华侨城提出“旅游地产”开发模式。波托菲诺的成功，让华侨城“旅游地产”与世界之窗、民俗文化村一样蜚声全国。这种旅游与房地产互动发展的模式，开始爆发惊人的能量——从2002年开始，华侨城地产启动宏大的“华侨城城邦计划”。
　　随着深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城以及上海华侨城等多个大型综合性旅游项目的先后建设、开业，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成，实现了跨区域旅游产业发展成果和战略规划，而且也极大地改变了华侨城的业务结构。到2007年年底，地产旅游业务占集团主营业务收入的比重由2005年的15％上升到约30％；地产旅游业务利润总额占集团的比重达到85％左右。
　　“用智慧创造欢乐”——这是华侨城对多年的旅游产业开发经验进行总结和梳理，提炼出的核心理念，在将旅游和房地产开发进行联动发展的过程中，华侨城为更多的人创造了欢乐，也提供了一个中国企业值得学习的典范。
　　由于华侨城特有的商业模式和行业影响力，学术和实战界对其也有着很多研究，这其中包括有关华侨城发展模式的研究（何建伟，1999；董观志，1999；余敏，2002；李蕾蕾、张晗，2005），也有对其旅游加地产联动商业模式的探讨（马秋芳、黎筱筱，2005），从城市建设角度，华侨城也是很多学者研究的典范（胡兆量，1995）。对于华侨城的管理模式，管理学界也是早有涉足，2000年年初，由有关专家和华侨城相关部门捆绑作业、相互合作，历时8个月，五易其稿而成的“华侨城集团宪章”开始试行，这本来纯粹是一个企业事件，但在学术界和企业界却引起不小的反响（甄源泰，2001）。此外，还有一些学者从文化的角度入手，探究华侨城的经济成就与文化动力之间的关系（郑荣基，2001；倪鹤琴，2003），同样揭示了华侨城成功的一个侧面。

管理理论

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“中国企业成功之道”华侨城集团案例研究组：暂无简介

“中国式企业管理科学基础研究”项目
中国式企业管理研究丛书编委会
“中国企业成功之道”华侨城案例研究组成员
总序
华侨城集团简介
前言
第1章战略与商业模式
自发到自觉的产业联动发展战略
战略管理现状
产业组合联动型商业模式
华侨城战略模式的启示
第2章组织结构与管理制度
由政企合一到企业集团的组织变迁
定位清晰的集团架构
效率与效果并重的管控系统
华侨城组织与管理制度的启示
第3章公司治理结构与企业领导力
从行政管理到现代企业制度的变迁
人文气息浓厚的领导理念
华侨城治理结构和领导力的启示
第4章企业文化
逐步成熟的创想文化
层次分明、全面贯穿的创想文化
具有市场战斗力的企业文化力
华侨城企业文化的启示
第5章人力资源管理
由“简朴”到科学的人力资源管理
公开、竞争、择优、开放的人力资源体系
华侨城人力资源管理的启示
第6章市场营销管理
自发、整合、联动的营销管理演进
定位明确、执行有力的营销策略
卓尔不群的营销思想
华侨城营销管理的启示
第7章财务管理
“管家”到“管控”财务管理沿革
平衡与价值并重的管理理念与实践
保障管控力度的财务制度设计
华侨城财务管理的启示
第8章对华侨城成功之道的总结
三个模式的成功开创者
文化引领成长的企业发展模式
组合协同型多元化的商业模式
参考资料
后记调研组织的说明